Untätigkeit bei Schäden: Rechtliche Folgen und Haftungsrisiken

1. Einleitung: Warum das Thema für Immobilieneigentümer so wichtig ist

Für Immobilieneigentümer, die aktuell eine neue Hausverwaltung suchen oder ihre bestehende Verwaltung kontrollieren möchten, ist das Thema „Untätigkeit bei Schäden“ von zentraler Bedeutung. Nicht rechtzeitig ergriffene Maßnahmen nach einem Schadensereignis können die unmittelbaren Kosten deutlich erhöhen, zu Mietausfällen oder Renovierungszwängen führen und in der Folge langwierige Rechtsstreitigkeiten auslösen. Darüber hinaus können daraus sowohl zivilrechtliche Haftungsansprüche als auch in schweren Fällen strafrechtliche Konsequenzen resultieren.

Dieser ausführliche Artikel erläutert die Begriffe, die relevanten rechtlichen Grundlagen, typische Praxisfälle, konkrete Handlungsempfehlungen im Schadensfall, Formulierungsbeispiele für Verträge mit Hausverwaltungen sowie Versicherungs- und Präventionsmaßnahmen. Ziel ist es, Ihnen als Eigentümer ein praxisorientiertes Instrumentarium an die Hand zu geben, damit Untätigkeit vermieden und Haftungsrisiken minimiert werden können.

2. Was versteht man unter Untätigkeit bei Schäden? Präzisierung und Abstufungen

Untätigkeit im Kontext von Schäden bedeutet nicht nur völliges Nichtstun, sondern umfasst alle Formen des Unterlassens erforderlicher Maßnahmen zur Schadensabwehr, -begrenzung oder -behebung. Man kann Untätigkeit nach Schwere und Art unterteilen:

• Völliges Unterlassen: Es werden gar keine Maßnahmen ergriffen (z. B. keine Absperrung, keine Information).
• Verzögerung: Maßnahmen werden erst spät eingeleitet (z. B. Handwerker erst nach mehreren Tagen beauftragt).
• Unzureichende Maßnahmen: Es werden Maßnahmen ergriffen, die den Schaden nicht verhindern oder begrenzen (z. B. provisorische Abdeckung statt sofortiger wasserdichter Sicherung).
• Fehlerhafte Kommunikation: Relevante Parteien (Eigentümer, Mieter, Versicherer) werden nicht oder falsch informiert.

Rechtlich relevant ist oft der Begriff der Fahrlässigkeit: Wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt verletzt, handelt fahrlässig. Daneben gibt es Fälle grober Fahrlässigkeit oder sogar Vorsatz. Je nachdem ändern sich Umfang der Haftung und mögliche Schadensersatzpflichten.

3. Rechtliche Grundlagen und Haftungsmechanismen

In Deutschland stützen sich zivilrechtliche Haftungsansprüche bei Untätigkeit auf mehrere gesetzliche Grundlagen und Prinzipien:

• Verkehrssicherungspflicht: Eigentümer müssen Gefahren erkennen und angemessene Schutzmaßnahmen treffen. Diese Pflicht ist in der Rechtsprechung verankert und umfasst präventive und reaktive Maßnahmen.
• Vertragliche Ansprüche (§ 280 BGB): Kommt eine Hausverwaltung aufgrund eines Dienst- oder Geschäftsbesorgungsvertrages ihrer Pflicht nicht nach, kann der Auftraggeber (Eigentümer) Schadenersatz verlangen. Entscheidend sind hier die vertraglich vereinbarten Pflichten und die Verletzung derselben.
• Deliktische Haftung (§ 823 BGB): Wer widerrechtlich und schuldhaft das Eigentum, Leben oder die Gesundheit anderer verletzt, kann zu Ersatz verpflichtet sein. Beispiel: Aufgrund unterlassener Sicherungsmaßnahmen stürzt ein Dritter und wird verletzt.
• Vermögensschadenhaftung: Wenn Untätigkeit rein finanzielle Nachteile verursacht (z. B. entgangene Miete), sind diese als Vermögensschäden geltend zu machen — oft relevant gegenüber der Hausverwaltung.
• Strafrechtliche Aspekte: In besonders gravierenden Fällen kann auch strafrechtliche Verantwortlichkeit relevant werden (z. B. fahrlässige Körperverletzung nach § 229 StGB, fahrlässige Tötung § 222 StGB), wenn durch Untätigkeit Menschen geschädigt oder verletzt werden.

Besonders wichtig ist die Frage der Verantwortlichkeit, wenn Aufgaben an Dritte delegiert wurden: Auch wenn die Hausverwaltung operative Aufgaben übernimmt, verbleibt die Verkehrssicherungspflicht teilweise beim Eigentümer. Das bedeutet praktisch, dass der Eigentümer gegenüber Dritten (etwa verletzten Passanten) oft in der Außenhaftung verbleibt, während er Regressansprüche gegenüber der Verwaltung geltend machen kann. Hierbei spielen Nachweisbarkeit und Dokumentation eine zentrale Rolle.

Weitere prozessuale und praktische Aspekte: Die Beweislast für die Pflichtverletzung liegt normalerweise beim Anspruchsteller; Fristen für die Geltendmachung von Ansprüchen (Verjährung) sind zu beachten — regelmäßig drei Jahre (§ 195, § 199 BGB), in manchen Fällen ab Kenntnis früher oder später beginnend.

4. Typische Szenarien und mögliche Folgen — konkrete Fallbeispiele

Nachfolgend finden Sie erweiterte Beispiele mit möglichen rechtlichen und praktischen Folgen:

• Rohrbruch nachts: Die Hausverwaltung bemerkt den Rohrbruch nicht oder reagiert erst am nächsten Tag. Folgen: Massive Wasserschäden, Schimmelbildung, Mietminderungen, Schadensersatzansprüche der Mieter gegen den Eigentümer, kostenintensive Sanierung. Versicherung könnte Leistungen kürzen oder verweigern, wenn grob fahrlässiges Unterlassen der Schadensminderung nachgewiesen wird. Regressansprüche des Eigentümers gegen die Verwaltung sind möglich.
• Sturmschaden auf dem Dach: Nicht gesicherte lose Dachziegel verletzen einen Passanten. Folgen: Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche gegen den Eigentümer; möglich Strafverfahren bei fahrlässiger Körperverletzung; Regress gegenüber Verwaltung, wenn diese keine regelmäßigen Kontrollen durchgeführt oder auf Schäden nicht reagiert hat.
• Eisglätte auf Zugangsweg: Kein Streu- oder Räumdienst beauftragt, Besucher stürzt. Folgen: Ersatz für Heilbehandlung, möglicherweise Verdienstausfall, Regress gegen Verwaltung. Versicherungsschutz hängt von Einhaltung der Verkehrssicherung ab.
• Brandursache und mangelhafte Reaktion: Nach Brand bleibt Brandursachenermittlung aus; weiterer Schaden durch Unterlassen von Schutzmaßnahmen. Folgen: Erhöhte Sanierungskosten, Diskussionen mit Versicherer über Mitwirkungspflichten, strafrechtliche Ermittlungen bei Fahrlässigkeit.

Diese Beispiele zeigen: Es geht nicht nur um Reparaturkosten, sondern auch um Folgeaufwendungen, Reputationsverlust, mögliche Mietausfälle und langfristige Wertminderung der Immobilie.

5. Praktische Handlungsempfehlungen bei Eintritt eines Schadens — Schritt-für-Schritt

Im Schadensfall sollte die Hausverwaltung (oder, falls nicht vorhanden, der Eigentümer) strukturiert und dokumentiert vorgehen. Folgender Ablauf hat sich bewährt:

1. Sofortmaßnahmen sichern: Sperren Sie die Gefahrenzone ab (Absperrbänder, Warnschilder), verhindern Sie Folgeschäden (z. B. Wasser abstellen).
2. Notdienst veranlassen: Kontaktieren Sie hinterlegte Notfallhandwerker (Installateur, Dachdecker, Elektriker) oder Hausmeisterservice für provisorische Sicherungen.
3. Informieren: Eigentümer unverzüglich informieren; bei Mietobjekten betroffene Mieter in Kenntnis setzen; Versicherungen (Gebäude-/Hausbesitzerhaftpflicht) zeitnah melden und Fristen beachten.
4. Dokumentieren: Umfangreiche Fotodokumentation mit Zeitstempel, schriftliche Schadensbeschreibung, Zeugennamen, Messwerte (z. B. Feuchtewerte), Protokoll der Sofortmaßnahmen.
5. Kostenvoranschläge einholen: Kurzfristig mehrere Angebote für Reparaturen einholen; Notmaßnahmen getrennt von dauerhaften Instandsetzungen darstellen.
6. Fristen und Meldepflichten: Prüfungs- und Meldefristen der Versicherung einhalten; vermeiden Sie eigenmächtige Entsorgungen, die Beweissicherung erschweren.
7. Juristische Prüfung: Bei erheblichem Schaden oder drohenden Haftungsansprüchen Rechtsanwalt oder Sachverständigen einschalten (z. B. Bauschaden-Gutachter, Statiker).
8. Kommunikation: Proaktive und transparente Kommunikation mit Mietern, Nachbarn und Behörden, um Eskalationen zu vermeiden.
9. Nachbereitung: Abschlussbericht mit Chronologie, Kostenaufstellung, Ergebnissen der Gutachten und ggf. Regressforderungen gegen Dritte (z. B. Hausverwaltung) erstellen.

Praktischer Tipp: Hinterlegen Sie standardisierte Formulare für Schadensmeldungen und eine Checkliste im Notfallordner (digital und physisch). Legen Sie zudem eine eskalierende Kontaktkette fest (z. B. zuständiger Verwalter → Geschäftsführung → Vorstand/Beirat → Rechtsanwalt).

6. Worauf Immobilieneigentümer beim Vertragsabschluss mit einer Hausverwaltung achten sollten

Ein gut formulierter Vertrag ist das beste Mittel, um Untätigkeit vorzubeugen und im Schadensfall klare Regressmöglichkeiten zu haben. Nachfolgend wichtige Vertragsinhalte und Musterformulierungen, die Sie berücksichtigen sollten:

• Leistungsumfang und Präzisierung der Pflichten: Genaue Auflistung der Aufgaben (z. B. regelmäßige Objektbegehungen, Verkehrssicherung, Notfallmanagement). Musterformulierung: „Die Hausverwaltung verpflichtet sich, mindestens einmal monatlich eine Objektbegehung durchzuführen und festgestellte Mängel binnen X Werktagen zu melden und zu beheben.“
• Reaktionszeiten und Priorisierung: Festlegung verbindlicher Fristen für Notfälle, dringende Fälle und Routineaufgaben (z. B. „Notfallreaktion innerhalb von 24 Stunden; Beseitigung erster Schäden innerhalb von 48 Stunden“).
• Budget- und Verfügungsbefugnisse: Definieren Sie Freigrenzen, bis zu denen die Verwaltung ohne Rücksprache handeln darf, und darüber hinausgehende Abstimmungsprozesse (z. B. „bis 1.500 EUR ohne Rückfrage; darüber nur nach Rücksprache mit Eigentümer“).
• Dokumentationspflicht: Verpflichtung zur lückenlosen Dokumentation aller Schadensfälle inkl. Fotobelegen, Zeitstempeln, Namen der beauftragten Firmen und Rechnungen.
• Informationspflichten: Schriftliche Meldung an Eigentümer innerhalb einer definierten Frist nach Schadenseintritt (z. B. „innerhalb von 6 Stunden bei Notfällen, binnen 24 Stunden bei relevanten Sachschäden“).
• Versicherungspflichten: Nachweis der Berufshaftpflicht- und Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung mit Mindestversicherungssummen und Vorlegen aktueller Policen jährlich.
• Haftungs- und Regressregelungen: Klare Regelungen zur Haftung für Pflichtverletzungen und zur Freistellung. Vorsicht bei pauschalen Haftungsbegrenzungen oder Ausschlüssen; diese dürfen nicht die Sorgfaltspflicht unterlaufen.
• Kündigungs- und Abberufungsklauseln: Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung bei grober Pflichtverletzung oder wiederholter Untätigkeit. Eventuell auch Konventionalstrafen für Nichteinhaltung von Reaktionszeiten.
• Kontrollrechte und Audits: Regelmäßige Audits oder Berichtspflichten, z. B. vierteljährliche Schadensberichte und jährliche Objektinspektionen durch Dritte.

Beispielklausel (Muster): „Die Hausverwaltung wird verpflichtet, bei Eintritt eines Schadens unverzüglich (spätestens innerhalb von 6 Stunden) den Eigentümer sowie die zuständige Versicherung zu informieren, Sofortmaßnahmen zur Gefahrenabwehr zu veranlassen und binnen 48 Stunden einen schriftlichen Schadensbericht mit Fotodokumentation vorzulegen. Für Pflichtverletzungen haftet die Verwaltung im Rahmen ihrer Berufshaftpflicht, die eine Mindestversicherungssumme von X Millionen Euro pro Schaden aufweist.“

Hinweis: Lassen Sie Vertragsentwürfe durch einen fachkundigen Rechtsanwalt prüfen, insbesondere bezüglich Haftungsbegrenzungen und versicherungsrechtlicher Formulierungen.

7. Versicherungs- und Präventionshinweise: Welche Policen und Maßnahmen sind sinnvoll?

Ein solides Versicherungs- und Präventionskonzept reduziert das finanzielle Risiko und erleichtert die Schadensabwicklung.

• Gebäudeversicherung: Vollständiger Schutz gegen Leitungswasser, Sturmschäden, Feuer, Hagel; prüfen Sie Deckungssummen, Wiederherstellungswert und mögliche Ausschlüsse.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Deckt Personen- und Sachschäden Dritter ab; wichtige Police bei Verkehrssicherungspflichten. Achten Sie auf ausreichende Deckungssummen (je nach Objektgröße häufig mehrere Millionen Euro).
• Vermögensschaden-Haftpflicht der Hausverwaltung: Deckt finanzielle Schäden, die durch Fehler der Verwaltung entstehen (z. B. Nichthandeln bei Kündigung, falsche Abrechnungen).
• Rechtsschutzversicherung: Sinnvoll, um die Kosten für die Durchsetzung von Regressansprüchen gegen die Verwaltung oder die Abwehr von Forderungen abzudecken.
• Ertragsausfallversicherung: Bei gewerblichen oder vermieteten Objekten kann ein Ausfall der Miete während Sanierung abgedeckt werden.
• Präventive Maßnahmen: Regelmäßige Objektbegehungen, saisonale Präventionsmaßnahmen (z. B. Herbstkontrolle von Dächern und Entwässerungen), Dokumentation von Wartungsarbeiten, digitale Reporting-Tools.
• Subrogation und Mitwirkungspflichten: Beachten Sie, dass Versicherer bei Fehlern in der Schadenmeldung oder unterlassener Mitwirkung Leistungen kürzen oder Regress gegen den Eigentümer bzw. die Verwaltung prüfen können.

Praktischer Rat: Fordern Sie bei der Auswahl einer Verwaltung den Nachweis der oben genannten Policen und lassen Sie diese ggf. direkt durch Ihre Versicherungsgesellschaft bestätigen.

8. Checkliste und Interviewfragen für die Auswahl einer verlässlichen Hausverwaltung

Vor Vertragsabschluss sollten Sie die folgenden Punkte prüfen und im persönlichen Gespräch konkrete Nachweise anfordern:

• Referenzen: Referenzobjekte und Ansprechpartner abfragen; gezielt nach Schadensfällen und deren Abwicklung fragen.
• Versicherungsnachweise: Aktuelle Policen für Betriebshaftpflicht und Vermögensschaden-Haftpflicht einsehen.
• Notfallorganisation: Bitten Sie um Darstellung des Notfallprozesses (Wer wird wann informiert? Welche Handwerker sind im Pool?).
• Reaktionszeiten: Konkrete Zeitvorgaben für Notfälle und Routinefälle verlangen.
• Budgetregelungen: Transparente Darstellung, bis zu welcher Höhe die Verwaltung ohne Rücksprache agiert.
• Digitale Infrastruktur: Verfügt die Verwaltung über ein digitales Portal zur Dokumentation und Kommunikation (Aufgabenmanagement, Schadenshistorie)?
• Team und Erreichbarkeit: Wie ist die personelle Struktur (Stellvertretungen, Erreichbarkeit außerhalb der Geschäftszeiten) organisiert?
• Kontrollen: Wie oft werden Objektbegehungen durchgeführt? Gibt es Protokolle?
• Vertragskonditionen: Bitte Mustervertrag vorlegen lassen und bei Unklarheiten einen Anwalt prüfen lassen.

Beispielfragen im Interview:

• „Wie reagieren Sie bei einem Rohrbruch um 2 Uhr nachts?“
• „Wie dokumentieren Sie Schäden und wie lange bewahren Sie Belege auf?“
• „Welche Deckungssummen haben Ihre Haftpflichtversicherungen?“
• „Nennen Sie ein Beispiel, wie Sie einen Sturmschaden kürzlich abgewickelt haben; wie lief die Kommunikation mit Eigentümern und Versicherer?“

9. Musterformular: Schadensmeldung — was sollte enthalten sein?

Ein kurzes, standardisiertes Formular hilft, bei Schadenseintritt alle relevanten Informationen zu erfassen. Wichtige Felder sind:

• Datum und Uhrzeit des Ereignisses
• Ort / Adresse / betroffene Einheit
• Kurzbeschreibung des Schadens (was ist geschehen?)
• Erste Maßnahme(n) (z. B. Abstellen Wasser/Sperren Bereich)
• Fotos (Dateianhänge) mit Zeitstempeln
• Zeugen / Betroffene (Namen, Kontakt)
• Kontakt zur benachrichtigten Versicherung (Policenummer)
• beauftragte Handwerker (Name, Uhrzeit der Beauftragung)
• voraussichtliche erste Kostenschätzung
• Unterschrift des Meldenden und Zeitstempel

Dieses Formular sollte digital zur Verfügung stehen, automatisch versioniert und in der Objektakte archiviert werden.

10. Präventive Organisationsstruktur: So minimieren Sie das Risiko von Untätigkeit

Neben vertraglichen und versicherungstechnischen Maßnahmen hilft eine klare organisatorische Struktur:

• Eskalationsmatrix: Definieren Sie, wer im Störfall welche Entscheidungen trifft (z. B. Hausmeister → Regionalleiter → Geschäftsführung → Eigentümerbeirat).
• Notfallkontakte: Liste mit 24/7-Notdienstnummern für Handwerker, Feuerwehr, Sanitär, Elektrik; klare Verantwortlichkeiten für Anruf und Nachverfolgung.
• Regelmäßige Schulungen: Sensibilisierung von Mitarbeitern der Hausverwaltung für Mitwirkungs- und Meldepflichten.
• Frühwarnsysteme: Einsatz technischer Lösungen (Feuchtigkeitsmelder, Rauchwarnsysteme mit Fernalarm), um Reaktionszeiten zu verkürzen.
• Transparente Reportingprozesse: Regelmäßige Schadensberichte an Eigentümer, inklusive Kennzahlen (Anzahl Schadensfälle, durchschnittliche Reaktionszeit, Kostenentwicklung).

11. Fazit und konkrete Handlungsempfehlungen

Untätigkeit bei Schäden führt zu erheblichen finanziellen, rechtlichen und betrieblichen Risiken. Sie lässt sich jedoch durch eine Kombination aus sorgfältiger Vertragsgestaltung, zuverlässiger Hausverwaltung, ausreichendem Versicherungsschutz und präventiver Organisation deutlich reduzieren. Die wichtigsten Handlungsempfehlungen zusammengefasst:

• Sichern Sie vertraglich klare Pflichten, Reaktionszeiten und Dokumentationsanforderungen.
• Fordern Sie Nachweise über angemessene Haftpflicht- und Vermögensschadenversicherungen der Verwaltung.
• Richten Sie eine digitale Schadenserfassung und eine Eskalationskette ein.
• Halten Sie Notfallkontakte und ein Pool geprüfter Handwerksbetriebe bereit.
• Nutzen Sie regelmäßige Objektbegehungen und preventive Technik zur Früherkennung.
• Bei größeren Schäden sofort juristischen Rat und Gutachter hinzuziehen, um Beweissicherung und Regressmöglichkeiten zu wahren.

Wenn Sie aktuell eine neue Hausverwaltung auswählen: Nutzen Sie die obenstehende Checkliste, fordern Sie Musterverträge und Versicherungsnachweise an und lassen Sie kritische Klauseln prüfen. So minimieren Sie das Risiko, im Schadensfall vor vermeidbaren Kosten und Haftungsfragen zu stehen.

Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen, Streitigkeiten oder komplexen Schadensfällen sollten Sie einen spezialisierten Rechtsanwalt oder Sachverständigen hinzuziehen.

Autor:
Florian Schöberl.
Geschäftsführer und Inhaber
Besser Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon - Rot, https://besser-wohnen.de

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