Gefahr im Fahrstuhl: Die Folgen vernachlässigter Aufzugssicherheit – umfassender Leitfaden für Eigentümer und bei der Auswahl einer Hausverwaltung

Aufzüge sind in Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden und Gewerbeimmobilien ein integraler Bestandteil der Infrastruktur. Für Immobilieneigentümer, die aktuell eine neue Hausverwaltung suchen, ist die Aufzugssicherheit ein entscheidendes Kriterium: Technische Mängel, organisatorische Versäumnisse oder mangelhafte Dokumentation haben nicht nur direkte Folgen für Gäste und Mieter, sondern führen auch zu finanziellen, rechtlichen und reputationsbezogenen Schäden. Dieser ausführliche Leitfaden erläutert die Risiken vernachlässigter Aufzugssicherheit, die relevanten rechtlichen und normativen Rahmenbedingungen, konkrete Präventionsmaßnahmen, Auswahlkriterien für Hausverwaltungen sowie praktische Vorlagen und Empfehlungen für die Umsetzung in der Praxis.

1. Warum Aufzugssicherheit für Eigentümer so relevant ist

Ein sicherer Aufzug bedeutet weit mehr als reiner Komfort: Er ist Teil der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers und hat direkte Auswirkung auf die Alltagstauglichkeit des Gebäudes. Neben dem offensichtlichen Schutz von Leben und Gesundheit führen ausgefallene oder unsichere Aufzüge zu

Mietminderungen und Unzufriedenheit der Nutzer, insbesondere bei älteren oder mobilitätseingeschränkten Personen;
erhöhten Verwaltungsaufwand und häufigeren Notdiensten;
steigenden Instandhaltungskosten, wenn kleine Mängel nicht frühzeitig behoben werden;
möglichen Haftungs- und Schadensersatzforderungen nach Unfällen;
Wertverlust der Immobilie und negativen Auswirkungen bei Verkauf oder Neuvermietung.

Für Eigentümer, die eine Hausverwaltung auswählen, ist die Fähigkeit, Aufzugsanlagen fachgerecht zu betreuen und die gesetzlichen Pflichten zu erfüllen, ein unverzichtbares Leistungsmerkmal. Eine kompetente Verwaltung minimiert Risiken, sorgt für transparente Kostenplanung und erhält langfristig die Funktionalität und Attraktivität der Immobilie.

2. Rechtliche Pflichten und Normen – Überblick und Bedeutung

In Deutschland gibt es eine Reihe von Vorschriften und Normen, die die sichere Nutzung und den Betrieb von Aufzugsanlagen regeln. Eigentümer und beauftragte Hausverwaltungen müssen diese Vorgaben kennen, um ihre Pflichten erfüllen zu können. Wichtige Regelwerke sind unter anderem:

Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) sowie die zugehörigen technischen Regeln: Sie regelt die Pflichten des Betreibers hinsichtlich Gefährdungsbeurteilung, Prüfungen, Instandhaltung und Unterweisung.
Europäische Normen (u. a. DIN EN 81-20 und DIN EN 81-50): Diese Normen legen konstruktive und prüftechnische Anforderungen für Aufzugsanlagen und deren Bauteile fest.
Vorgaben zu wiederkehrenden Prüfungen durch zugelassene Prüfstellen (z. B. TÜV, DEKRA) und Anforderungen an die Dokumentation im Aufzugsbuch.
Weitere Regelwerke, z. B. Unfallverhütungsvorschriften der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung (DGUV) und lokale Vorschriften, die je nach Bundesland oder Gebäudeart ergänzt werden können.

Wichtig ist: Die Verantwortung für einen sicheren Betrieb liegt beim Betreiber/Eigentümer. Eine Hausverwaltung übernimmt Aufgaben im Rahmen eines Mandats, kann aber für Pflichtverletzungen in Regress genommen werden, wenn sie ihre vertraglichen und gesetzlichen Pflichten verletzt oder Auflagen nicht erfüllt hat. Daher gehören rechtliche Kenntnisse, die richtige Vergabe von Prüfungen und eine sorgfältige Dokumentation zu den Kernaufgaben einer professionellen Verwaltung.

3. Konkrete Gefahren und Folgen vernachlässigter Aufzugssicherheit

3.1 Gefährdung von Personen: Unfallrisiken und Gesundheitsfolgen

Technische Mängel können zu einer Vielzahl von Gefährdungen führen: plötzliches Stehenbleiben in der Kabine, Türöffner, die versagen und zu Quetschungen führen, unzuverlässige Bremsen oder beschädigte Tragmittel (z. B. Seile) – in extremen Fällen drohen schwere Verletzungen oder gar Todesfälle. Selbst kleinere Zwischenfälle, wie das Einklemmen von Kleidung oder das unsachgemäße Arbeiten an der Steuerung, können zu ernsten Folgen führen. Besonders schutzbedürftig sind ältere Menschen, Kinder, Menschen mit Behinderung und das Wartungspersonal.

3.2 Haftung und rechtliche Konsequenzen

Bei Unfällen ist in der Regel der Betreiber bzw. Eigentümer in der Pflicht. Kann nachgewiesen werden, dass Prüfungen unterlassen wurden, Wartungsverträge mangelhaft waren oder Dokumentationen fehlten, drohen Forderungen aus Schadensersatz, Straf- und Bußgelder sowie langwierige Gerichtsverfahren. Hausverwaltungen können ebenfalls in Haftung genommen werden, wenn sie ihre Kontroll- und Organisationspflichten vernachlässigt haben – z. B. durch fehlerhafte Vergabe von Wartungsarbeiten oder fehlende Überwachung der Prüfintervalle.

3.3 Wirtschaftliche Auswirkungen

Wartungsschwachstellen haben direkte wirtschaftliche Folgen: Kosten für Notdienste, Mietminderungen bei Ausfallzeiten, Aufwendungen für nachträgliche Reparaturen und mögliche Wertminderung der Immobilie. Besonders problematisch sind aufgeschobene Modernisierungen: Wenn sicherheitsrelevante Komponenten über Jahre nicht erneuert werden, steigen die Reparaturkosten und das Risiko für Totalausfälle erheblich.

3.4 Reputationsrisiko

Ein schwerer Vorfall, schlechte Presse oder wiederholte Ausfälle schädigen das Vertrauen der Mieter und potenzieller Käufer. In Zeiten von Social Media und Bewertungsplattformen verbreiten sich negative Wahrnehmungen schnell und können Neuvermietung und Vermarktung erschweren.

4. Präventive Maßnahmen und organisatorische Anforderungen

Eine strukturierte und vorausschauende Organisation der Aufzugsbetreuung minimiert Risiken. Im Folgenden finden Sie konkrete Maßnahmen, die eine Hausverwaltung implementieren sollte:

Regelmäßige Wartungsverträge: Abschließen von Wartungsverträgen mit qualifizierten Firmen. Der Vertrag sollte Leistungsumfang, Häufigkeit der Wartungsbesuche, Reaktionszeiten für Notfälle, Ersatzteilversorgung und Abrechnungsmodalitäten klar regeln.
Wiederkehrende Prüfungen: Rechtzeitige Beauftragung der vorgeschriebenen Prüfstellen (z. B. TÜV/DEKRA). Legen Sie Verantwortlichkeiten, Fristen und Eskalationswege bei nicht fristgerechter Durchführung fest.
Digitales Aufzugsbuch und Dokumentation: Führen Sie ein digitalisiertes Aufzugsbuch mit Wartungsprotokollen, Prüfbescheinigungen, Reparaturhistorie und Prüfplänen. Gewähren Sie Eigentümern und relevanten Dienstleistern kontrollierten Zugriff.
Notrufsysteme und Rettungskonzepte: Funktionierende Notrufleitungen in der Kabine, definierte Rettungsprozesse, regelmäßige Rettungsübungen der Wartungsteams und klare Anleitungen für das Hauspersonal.
Sofortmaßnahmen bei Störungen: Standardisierte Kommunikationsvorlagen für Mieter (Hinweise im Hausflur, E-Mail/SMS-Templates), transparente Information über voraussichtliche Dauer und Ansprechpartner, sowie definierte Eskalationsstufen innerhalb der Verwaltung.
Gefährdungsbeurteilung und Risikoanalyse: Regelmäßige Überprüfung der Betriebsbedingungen, Lasten, Häufigkeit der Nutzung, Alter der Anlage und Auswertung von Störungsdaten zur Priorisierung von Maßnahmen.
Schulung und Unterweisung: Unterweisung des Hausmeisters und des Wartungspersonals hinsichtlich Notfallabläufen, Verhalten bei Störung und Fehlerbehebung sowie Dokumentationspflichten.

Eine gute Hausverwaltung sollte diese organisatorischen Maßnahmen aktiv betreiben, überwachen und kontinuierlich verbessern.

5. Qualitätskriterien bei der Auswahl der Hausverwaltung

Wenn Sie verschiedene Hausverwaltungen vergleichen, sollten Sie besonders auf die folgenden Leistungsmerkmale achten. Diese Kriterien ermöglichen eine sachliche Bewertung der Eignung im Bereich Aufzugsmanagement:

Fachliche Kompetenz: Nachweisbare Erfahrung im Umgang mit Aufzugsanlagen, Kenntnisse der relevanten Normen und rechtlichen Vorgaben sowie interne Ansprechpartner mit technischer Expertise.
Netzwerk von Dienstleistern: Eigene, geprüfte Partnerfirmen für Wartung, Notfallreparaturen und Modernisierung. Fragen Sie nach Referenzen und nachweisbaren Zertifikaten der Partner.
Vertragsgestaltung und SLA: Klare Service Level Agreements mit definierten Reaktionszeiten für Notfälle (z. B. Befreiung eingeklemmter Personen innerhalb weniger Stunden), Regelwartungen und Priorisierung von Reparaturen.
Transparente Kostenplanung: Realistische Instandhaltungs- und Rücklagenpläne, nachvollziehbare Kostenschätzungen für Modernisierungen und regelmäßige Kostenberichte.
Dokumentations- und Berichtswesen: Regelmäßige Berichte an Eigentümer, digitaler Zugriff auf Prüfunterlagen, Unfall- und Störungsberichte sowie Protokolle zu durchgeführten Maßnahmen.
Proaktive Kommunikation: Vorgehensweisen zur Mieterinformation bei Störungen, präventive Benachrichtigung bei geplanten Wartungen und klare Eskalationswege bei wiederkehrenden Problemen.

Achten Sie bei Vertragsverhandlungen darauf, dass diese Qualitätskriterien vertraglich verankert werden (z. B. durch SLA-Anlagen, Reporting-Intervalle und Sanktionen bei Nichteinhaltung).

6. Checkliste: Fragen an potenzielle Hausverwaltungen (inkl. erwarteter Antworten und Warnsignale)

Nutzen Sie diese erweiterte Checkliste, um strukturiert Angebote zu vergleichen:

Wie organisieren Sie die wiederkehrenden Prüfungen und wer trägt die Verantwortung?
Erwartet: Klare Angabe, welche Stelle die Prüfungen beauftragt und überwacht; Nachweis über Fristenmanagement. Warnsignal: Unklare Zuständigkeiten oder pauschale Aussagen ohne Dokumentation.
Mit welchen Aufzugsfirmen arbeiten Sie zusammen (Referenzen, Zertifikate)?
Erwartet: Liste von Partnern, Nachweise über Zertifikate und Referenzobjekte. Warnsignal: Keine Referenzen oder wechselnde Anbieter ohne Prüfung.
Welche Reaktionszeiten garantieren Sie bei Störungen und Notfällen?
Erwartet: Konkrete SLAs (z. B. 2 Stunden für Personenbefreiung, 24–48 Stunden für sicherheitsrelevante Ausfälle, 72 Stunden für Nichtbetrieb ohne Gefährdung). Warnsignal: vage Zusagen wie „schnellstmöglich“ ohne zeitliche Vorgaben.
Wie dokumentieren Sie Wartung, Prüfungen und Reparaturen? Gibt es digitalen Zugriff?
Erwartet: Digitale Plattform mit Uploads der Prüfprotokolle, Historie und Zugriffsmöglichkeiten für Eigentümer. Warnsignal: Papierbasierte Ablage ohne digitale Sicherung oder schwer zugängliche Unterlagen.
Wie gehen Sie mit Mieterkommunikation bei Ausfällen um?
Erwartet: Vorformulierte Informationsvorlagen, festgelegte Ansprechpartner, regelmäßige Updates. Warnsignal: Keine Kommunikationsstrategie, keine Vorlagen.
Erstellen Sie einen Instandhaltungs- und Rücklagenplan für Aufzugsanlagen?
Erwartet: Vorhandener Plan mit Kostenprognosen, Ersatzteilplänen und Modernisierungszeitraum. Warnsignal: Keine Planung oder unrealistische Kostenvorgaben.
Wie verhalten Sie sich im Schadensfall (Haftungsmanagement, Versicherungskommunikation)?
Erwartet: Vorgehensweise zur schnellen Schadenmeldung an Versicherungen, Unterstützung bei Dokumentation und Kommunikation. Warnsignal: Keine Standardprozesse, keine Versicherungskenntnisse.

7. Kosten und Wirtschaftlichkeit: Kostenrahmen, Rücklagen und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Regelmäßige Wartung und rechtzeitige Modernisierungen sind zwar mit Kosten verbunden, senken aber langfristig das Risiko großer Ausfälle und hoher Reparaturen. Wichtige Aspekte:

Laufende Kosten: Je nach Bauart, Alter und Nutzung des Aufzugs variieren Wartungskosten stark. Kleinere Personenaufzüge in Wohngebäuden können im Jahresbereich von einigen hundert bis wenige tausend Euro liegen; bei modernen, stärker frequentierten Anlagen sind höhere Beträge üblich. Genaue Angebote sollten immer komponentenspezifisch berechnet werden.
Reserve- und Rücklagenbildung: Es empfiehlt sich, regelmäßige Rücklagen für die Modernisierung (z. B. Austausch von Steuerung, Türantrieb, Notrufsystem) zu bilden. Ein realistischer Plan sollte 5–10 Jahre im Voraus kalkulierte Beträge enthalten.
Modernisierungskosten: Abhängig vom Umfang können Modernisierungen mehrere tausend bis zehntausende Euro betragen (z. B. Austausch Steuerung/Antrieb, Kabinenmodernisierung). Komplettneubauten sind deutlich teurer.
Kosten-Nutzen-Betrachtung: Präventive Wartung reduziert ungeplante Ausfälle, senkt teure Eilreparaturen und erhält die Mieterzufriedenheit – damit wirkt sie sich positiv auf die Vermietbarkeit und den Marktwert aus.

Hinweis: Genaue Zahlen sind stark abhängig von Aufzugstyp, Laufleistung, Alter und regionalen Preisspannen. Fordern Sie deshalb immer mehrere Angebote ein und bestehen Sie auf transparente Kostenausweisungen.

8. Modernisierung und langfristige Maßnahmen

Alte oder mehrfach reparierte Anlagen sind oft teurer im Betrieb und unsicherer. Modernisierungsmaßnahmen verbessern Sicherheit, Energieeffizienz und Nutzerkomfort. Typische Modernisierungsmaßnahmen:

Erneuerung der Steuerungstechnik und Sicherheitsrelais;
Austausch von Antriebstechnik (z. B. energieeffiziente, regenerative Antriebe);
Modernisierung von Kabine und Türantrieben für besseren Brandschutz und barrierefreien Zugang;
Einbau moderner Notruf- und Überwachungssysteme (z. B. Audiosystem, Ortung);
Verbesserung der Brandschutzfunktionen und Integration in die Gebäudesteuerung.

Langfristig lohnt sich ein Modernisierungsplan, der Prioritäten nach Sicherheitsrelevanz, Kosten und Nutzen setzt. Eine professionelle Verwaltung unterstützt bei der Auswahl geeigneter Maßnahmen, bei Fördermöglichkeiten (sofern verfügbar) und bei der Finanzierung aus Rücklagen.

9. Versicherungen und Haftungsmanagement

Ein sauber dokumentiertes Haftungs- und Versicherungsmanagement ist essenziell:

Haftpflichtversicherung: Prüfen Sie Deckungssummen und ob typischerweise entstehende Schäden aus Aufzugunfällen ausreichend abgedeckt sind.
Rechtsschutz und Betriebsausfall: Absicherung gegen Kosten für Rechtsstreitigkeiten sowie gegen Einnahmeausfälle durch längere Ausfallzeiten kann sinnvoll sein.
Dokumentation als Voraussetzung für Ansprüche: Vollständige Prüf- und Wartungsunterlagen sind im Schadenfall unerlässlich, um den Nachweis ordnungsgemäßer Betreuung zu erbringen.
Kommunikation mit Versicherern: Schnellstmögliche Meldung von Unfällen, Bereitstellung aller Protokolle und aktive Unterstützung durch die Hausverwaltung sind entscheidend für eine reibungslose Regulierung.

10. Notfallablauf und Rettungskonzepte – Schritt-für-Schritt-Vorgehen

Für den Ernstfall sollten klare Abläufe definiert sein. Ein Musterablauf bei einer Einklemmung oder Stillstand könnte so aussehen:

Betroffene Person aktiviert Notruf oder Hausmeister wird informiert.
Hausverwaltung / Notdienst wird sofort verständigt (SLA-gesteuerte Reaktionszeit).
Erste Kommunikation an betroffene Mieter: Information über Ereignis, geschätzte Dauer und Ansprechpartner.
Notdienst prüft Lage vor Ort; bei Personenbefreiung vorrangige, schonende Befreiung durch qualifiziertes Personal.
Dokumentation des Vorfalls (Zeitstempel, beteiligte Personen, Maßnahmen, Ergebnis) und Meldung an zuständige Prüf- oder Aufsichtsbehörde falls erforderlich.
Nachbearbeitung: techn. Ursachenanalyse, Einleitung von Instandsetzungs- und Präventionsmaßnahmen, Information an Eigentümer und betroffene Mieter.

Training und regelmäßige Übungen des Personals sowie klare Anleitungen (auch visualisiert als Aushang in der Aufzugskabine und im Hausflur) minimieren die Verunsicherung der Nutzer und beschleunigen die Abläufe.

11. Praktische Vorlagen und Musterinhalte (Kurzfassung)

Einige Musterpunkte zur Aufnahme in Verträge oder Checklisten:

SLA-Beispiel: Personenbefreiung innerhalb 2 Stunden, Sicherstellung der Verkehrsicherheit innerhalb 24–48 Stunden.
Reporting-Intervalle: Quartalsbericht mit Wartungs- und Störungsstatistik; jährlicher Instandhaltungs- und Rücklagenplan.
Dokumentenmanagement: Digitales Aufzugsbuch mit Upload der Prüfprotokolle innerhalb 7 Tagen nach Prüfung.
Notfallkommunikation: Standard-Text für Aushang und E-Mail bei Ausfällen, inkl. Ansprechpartner und voraussichtlicher Zeitangabe.

12. Fazit und praktische Empfehlungen

Vernachlässigte Aufzugssicherheit ist ein unterschätztes, aber hochrelevantes Risiko mit weitreichenden Folgen: für die körperliche Unversehrtheit von Menschen, für Ihre Haftung als Eigentümer, für die Wirtschaftlichkeit der Immobilie und für das Image als Vermieter. Treffen Sie bei der Auswahl einer Hausverwaltung fundierte Entscheidungen:

Setzen Sie Aufzugssicherheit ganz weit oben auf die Prioritätenliste.
Fordern Sie konkrete Nachweise (Prüfprotokolle, Referenzen, SLA-Modelle).
Bestehen Sie auf digitaler Dokumentation, klaren Eskalationswegen, transparenten Kostenplänen und regelmäßigen Berichten.
Planen Sie Rücklagen für Modernisierung und setzen Sie auf präventive Instandhaltung statt auf kurzfristiges Reparieren.
Prüfen Sie Versicherungsdeckungen und sichern Sie eine schnelle, transparente Kommunikation im Schadensfall.

Weiterer Schritt: Nutzen Sie die oben stehende Checkliste bei Gesprächen mit Hausverwaltungen und verlangen Sie Kopien der letzten Prüfprotokolle als Referenz. Fordern Sie Angebote mit konkreten SLAs und einem vorgeschlagenen Instandhaltungsplan an — nur so finden Sie die Verwaltung, die Aufzugssicherheit ernst nimmt und Ihren Eigentümerpflichten zuverlässig nachkommt.

Autor:
Florian Schöberl.
Geschäftsführer und Inhaber
Besser Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon - Rot, https://besser-wohnen.de

Gefahr im Fahrstuhl: Die Folgen vernachlässigter Aufzugssicherheit