Gefährliche Unterversicherung: Wenn die Gebäudeversicherung im Notfall nicht reicht

Als Immobilieneigentümer tragen Sie nicht nur Verantwortung für die bauliche Instandhaltung und die Vermietung Ihrer Objekte, sondern auch für das finanzielle Risiko, das Schäden am Gebäude mit sich bringen. Eine unzureichend bemessene Gebäudeversicherung – die sogenannte Unterversicherung – kann im Ernstfall zu hohen wirtschaftlichen Verlusten oder gar zur Existenzgefährdung führen. In diesem ausführlichen Artikel erfahren Sie, was Unterversicherung genau bedeutet, wie sie entsteht, welche Folgen sie haben kann und welche konkreten Maßnahmen Eigentümer und Hausverwaltungen ergreifen sollten, um das Risiko zu minimieren. Außerdem finden Sie ausführliche Checklisten, Vertragsformulierungen und Musterfragen für die Auswahl einer neuen Hausverwaltung.

Was ist Unterversicherung?

Unterversicherung liegt vor, wenn die in der Police vereinbarte Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Wiederaufbau- oder Neuwert des versicherten Gebäudes. Im Schadensfall kommt es dann häufig zu einer Kürzung der Entschädigungsleistung durch den Versicherer – meist proportional zur Unterdeckung. Das Ergebnis: Nur ein Teil der entstandenen Kosten wird übernommen, den Rest muss der Eigentümer selbst tragen.

Wichtig ist zu unterscheiden zwischen unterschiedlichen Bewertungsgrundlagen:

• Wiederaufbauwert / Neuwert: Kosten für den kompletten Wiederaufbau in neuwertigem Zustand.
• Zeitwert: Neuwert abzüglich Alters- und Abnutzungsabschläge.
• Versicherungssumme: Die vom Versicherer im Vertrag zugesagte Höchstsumme.
• Unterversicherungsverzicht: Vertragsklausel, die dem Versicherer das Kürzungsrecht bei Unterversicherung (ganz oder teilweise) entzieht, oft unter Bedingungen.

Unterversicherung ist kein juristischer Sonderfall in einem isolierten Bereich – sie betrifft Betriebsführung, Rechnungswesen, Versicherungsstrategie und die vertraglichen Beziehungen zwischen Eigentümern, Hausverwaltung und Versicherern.

Wichtige Begriffe und Bewertungsmethoden

Um Unterversicherung zuverlässig zu vermeiden, sollten Eigentümer die wichtigsten Begriffe und Bewertungsmethoden kennen:

• Gebäudeversicherungsgrundsumme: Basiswert, an dem sich die Police orientiert.
• Baukostenindex / Indexklausel: Mechanismus zur automatischen Anpassung der Versicherungssumme an steigende Baukosten.
• Neuwertversicherung vs. Zeitwertversicherung: Neuwertversicherung zahlt die Wiederherstellungskosten ohne Altersabschläge, Zeitwertversicherung nur den aktuellen Wert abzüglich Altersminderung.
• Sachverständigengutachten: Gutachten zur Wiederaufbaukostenermittlung durch Architekt oder öffentlich bestellten Gutachter.
• Sachschadendeckung und Zusatzbausteine: Elementarschäden, Leitungswasserschäden, Glas, Haftpflicht, Mietausfallversicherung – jede Deckung beeinflusst den Schutzbedarf.

Wie entsteht Unterversicherung? Ursachen und typische Fehler

Unterversicherung entsteht nicht nur durch bewusste Sparpolitik. Häufige Ursachen sind:

• Veraltete Versicherungssummen: Viele Policen wurden vor Jahren abgeschlossen und seitdem nicht an die gestiegenen Baupreise angepasst.
• Bauliche Veränderungen: Dachausbau, Anbauten, Anbau eines Balkons, Errichtung eines Wintergartens oder energetische Sanierungen erhöhen den Wiederaufbauwert, werden aber oft nicht der Versicherung gemeldet.
• Fehlerhafte Flächen- oder Volumenangaben: Falsche Wohn- oder Bruttogrundrisse, ungenaue Kubaturangaben oder Missachtung von Nebenflächen führen zu zu niedrigen Berechnungen.
• Wahl einer Zeitwertversicherung: Diese reduziert die mögliche Entschädigung erheblich, vor allem bei älteren Gebäuden mit hohem Restaurierungsbedarf.
• Änderungen der Baunormen und Mehrkosten: Nach Brandschutz- oder Energiestandards notwendige Mehrkosten beim Wiederaufbau werden nicht berücksichtigt.
• Unvollständige Erfassung von Nebengebäuden und Außenanlagen: Garagen, Carports, Außenanlagen, Zäune, Pflasterungen und Haustechnik werden manchmal weggelassen.

Beispiel-Szenario: Ein Mehrfamilienhaus wurde vor 15 Jahren versichert. In den letzten Jahren wurden ein Dachgeschoss ausgebaut, die Fassade wärmegedämmt und die Elektrik erneuert. Die Versicherungssumme blieb unverändert – bei einem Großschaden werden die tatsächlichen Wiederaufbaukosten deutlich höher sein als die Versicherung zahlt.

Welche Folgen hat Unterversicherung im Schadenfall?

Die unmittelbare finanzielle Folge ist häufig eine Kürzung der Versicherungsleistung nach dem Verhältnis der vereinbarten Versicherungssumme zum tatsächlichen Wiederaufbauwert. Eine häufig verwendete Berechnungsformel lautet:

Auszahlung = (vereinbarte Versicherungssumme / tatsächlicher Wiederaufbauwert) × tatsächlich entstandener Schaden

Beispielrechnung:

• Wiederaufbauwert: 500.000 €
• Vereinbarte Versicherungssumme: 300.000 € (Unterversicherung)
• Schaden: 100.000 €
• Auszahlung: (300.000 / 500.000) × 100.000 = 60.000 €
• Restkosten, die der Eigentümer tragen muss: 40.000 €

Darüber hinaus entstehen häufig weitere Konsequenzen:

• Liquiditätsengpässe: Große, ungeplante Ausgaben können die Liquidität einer Eigentümergemeinschaft oder eines Vermieters gefährden.
• Baustopps und Verzögerungen: Ohne ausreichende Deckung können Sanierungsarbeiten blockiert werden, bis die finanzielle Lage geklärt ist.
• Rechtsstreitigkeiten: Differenzen mit Versicherern über Wertansätze oder Kürzungsberechnungen führen zu Gerichtsverfahren.
• Konflikte mit Mietern: Mietausfallregulierung kann unzureichend sein, wodurch Mieteransprüche oder Ausfallzeiten unkompensiert bleiben.
• Wertminderung des Objekts: In extremen Fällen kann die Substanzgefährdung zu dauerhaften Wertverlusten führen, wenn Reparaturen nur unvollständig möglich sind.

Praktische Maßnahmen zur Vermeidung von Unterversicherung

Vorbeugung ist kostengünstiger als die Folgen einer Unterversicherung. Folgende Maßnahmen sind empfehlenswert:

• Regelmäßige Wiederaufbauwertermittlung: Lassen Sie den Wiederaufbauwert alle 2–5 Jahre durch einen unabhängigen Sachverständigen oder Architekten überprüfen. Bei größeren Änderungen oder Bauprojekten sofort neu bewerten lassen.
• Indexklausel vereinbaren: Nutzen Sie eine automatische Anpassung der Versicherungssumme anhand eines Baukostenindexes. Das reduziert das Risiko, dass die Summe durch Inflation oder steigende Materialkosten real an Wert verliert.
• Unterversicherungsverzicht forcieren: Verhandeln Sie mit dem Versicherer einen Verzicht auf das Kürzungsrecht oder eine weitgehende Haftungsbegrenzung, insbesondere bei größeren oder sehr wertvollen Objekten.
• Neuwertversicherung bevorzugen: Wenn möglich, schließen Sie eine Neuwertversicherung ab – hier werden Wiederaufbaukosten ohne Altersabschläge ersetzt.
• Änderungen melden: Melden Sie Umbauten, Erweiterungen und Modernisierungen unverzüglich der Versicherung und lassen Sie die Police anpassen.
• Umfangreiche Dokumentation: Führen Sie ein digitales Gebäudeportfolio mit Grundrissen, Materiallisten, Fotos, Rechnungen, Sanierungsnachweisen und Gutachten, um im Schadenfall die Werte zu belegen.
• Vergleich der Angebote: Holen Sie regelmäßig Angebote ein und prüfen Sie Deckungsumfang, Ausschlüsse und Klauseln (z. B. Selbstbehalte, Subrogation).
• Zusatzbausteine prüfen: Mietausfallversicherung, Elementarschadenversicherung, Leitungswasserschäden und höhere Deckungssummen für Haustechnik können sinnvoll sein.

Konkreter Umsetzungsvorschlag: Legen Sie in der Eigentümergemeinschaft oder im Vermieter-Portfolio einen festen Prüfzyklus von 3 Jahren für die Wiederaufbauwertermittlung fest. Verankern Sie in der Verwaltungsordnung die Pflicht der Hausverwaltung, alle baulichen Veränderungen innerhalb von 4 Wochen anzuzeigen.

Die Rolle der Hausverwaltung beim Schutz vor Unterversicherung

Eine kompetente Hausverwaltung kann maßgeblich dazu beitragen, Unterversicherung zu verhindern. Ihre Aufgaben und Verantwortlichkeiten umfassen:

• Versicherungsmonitoring: Regelmäßige Überprüfung der Versicherungssummen, Kontrollintervalle einhalten und Anpassungen initiieren.
• Meldung von Baumaßnahmen: Frühzeitige Information an den Versicherer sowie Koordination mit Sachverständigen zur Ermittlung des zusätzlichen Versicherungsbedarfs.
• Dokumentation und Archivierung: Pflege eines digitalen Archivs mit Policen, Gutachten, Rechnungen und Fotos zur schnellen Vorlage bei Versicherern oder Gutachtern.
• Schadensfallabwicklung: Erstmeldung, Dokumentation, Kommunikation mit Gutachtern und Versicherern, Überwachung von Fristen und Unterstützung bei der Schadenregulierung.
• Proaktive Beratung: Durchführung eines jährlichen Risikoreports mit Empfehlungen zu Deckungen, Selbstbeteiligungen und Preis-Leistungs-Analysen.
• Transparenz gegenüber Eigentümern: Vorlage der Versicherungsunterlagen, Erläuterungen zu Klauseln und regelmäßige Berichterstattung in Eigentümerversammlungen.

Eine gute Hausverwaltung ist nicht nur „Verwalter“, sondern Risikomanager: Sie erkennt Gefahrenpotenziale, setzt präventive Maßnahmen um und sorgt dafür, dass die vertraglichen Grundlagen stimmen.

Was Sie bei der Auswahl einer neuen Hausverwaltung fragen sollten

Wenn Sie eine neue Hausverwaltung suchen, sollten Sie bereits im Auswahlprozess gezielt überprüfen, wie die Verwaltung mit dem Thema Versicherungen und Unterversicherung umgeht. Fragen Sie konkret und fordern Sie Nachweise an. Beispiele für präzise Fragen und erwartbare gute Antworten:

• Frage: Haben Sie standardisierte Prozesse zur regelmäßigen Überprüfung der Versicherungssummen?
  Gute Antwort: Ja – wir prüfen alle Immobilien in unserem Portfolio mindestens alle 3 Jahre und führen nach jedem größeren Umbau eine Nachbewertung durch. Dokumentation liegt vor.
• Frage: Übernehmen Sie die Meldung und Abwicklung von Schäden gegenüber dem Versicherer?
  Gute Antwort: Ja – inklusive Erstaufnahme, Fotodokumentation, Terminvereinbarung mit Gutachtern und Überwachung der Schadenregulierung.
• Frage: Arbeiten Sie mit unabhängigen Gutachtern oder Versicherungsberatern zusammen?
  Gute Antwort: Ja – wir haben feste Kooperationen mit unabhängigen Bausachverständigen und Versicherungsmaklern, die Wertermittlungen durchführen und Ausschreibungen begleiten.
• Frage: Können Sie Referenzen vorweisen?
  Gute Antwort: Ja – wir stellen Referenzkontakte von Eigentümergemeinschaften zur Verfügung, bei denen wir Versicherungsfragen betreuen.
• Frage: Liegt ein Muster-Protokoll zur Schadensmeldung vor?
  Gute Antwort: Ja – wir legen Ihnen unser Musterprotokoll vor, inklusive Fristen und Verantwortlichkeiten.

Fordern Sie konkrete Nachweise: letzte Reportings, Musterverträge, Prozesse zur Schadenbearbeitung und Referenzschreiben. Seriöse Verwaltungen werden diese Unterlagen bereitwillig vorlegen.

Checkliste: Dokumente und Punkte, die Sie von der neuen Hausverwaltung verlangen sollten

Die folgende, erweiterte Checkliste hilft Ihnen, systematisch die notwendige Dokumentation und Anforderungen zu prüfen und vertraglich zu fixieren:

• Aktuelle Kopie der Gebäudeversicherungspolice(en) mit sämtlichen Anhängen
• Nachweis über Indexklausel oder Unterversicherungsverzicht (sofern vorhanden)
• Bericht zur letzten Wertermittlung / Wiederaufbaukostenschätzung mit Datum und Gutachter
• Historie der Versicherungsanpassungen (wann, warum, durch wen)
• Prozessbeschreibung für Schadensmeldung und -abwicklung inkl. Musterformular
• Liste der beauftragten Sachverständigen und Versicherungsmakler
• Digitales Gebäudeportfolio: Grundrisse, Fotos, Rechnungen, Sanierungsnachweise, Baubeschreibungen
• Nachweis über regelmäßige Überprüfungsintervalle (z. B. Protokoll, Kalender)
• Nachweis über bestehende Zusatzversicherungen (Mietausfall, Elementar, Haustechnik)
• Bericht zur Risikobewertung (Brandschutz, Leitungswasser, Sturm/Elementar)
• Mustervertrag mit Regelungen zur Haftung der Verwaltung in Versicherungsangelegenheiten

Mustervorlage: Vertragliche Formulierung für Versicherungsmonitoring

Um die Verantwortung verbindlich zu regeln, kann folgende Klausel in den Verwaltervertrag aufgenommen werden. Diese Formulierung ist ein Vorschlag und sollte rechtlich geprüft und gegebenenfalls angepasst werden:

„Die Hausverwaltung verpflichtet sich, die bestehenden Gebäudeversicherungen der Liegenschaft(en) regelmäßig zu überprüfen und schriftlich zu dokumentieren. Die Überprüfung hat mindestens alle drei Jahre sowie nach jeder baulichen Änderung (z. B. Anbau, Dachausbau, energetische Sanierung) zu erfolgen. Erkennt die Verwaltung einen erhöhten Versicherungsbedarf, wird sie unverzüglich eine Empfehlung zur Anpassung der Versicherungssumme sowie gegebenenfalls zur Erweiterung des Deckungsumfangs an die Eigentümergemeinschaft/pro Eigentümer richten und die Umsetzung begleiten. Die Verwaltung legt die Ergebnisse der Überprüfungen sowie alle relevanten Unterlagen (Policen, Gutachten, Angebotsvergleiche) der Eigentümerversammlung oder dem Auftraggeber vor. Für Schäden, die nachweislich auf eine unterlassene Meldung wesentlicher baulicher Veränderungen zurückzuführen sind, übernimmt die Verwaltung eine Haftung entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen, sofern schuldhaftes Verhalten vorliegt.“

Hinweis: Lassen Sie solche Klauseln immer durch einen Rechtsanwalt prüfen, um Formulierungen zur Haftung und zu Haftungsbegrenzungen korrekt einzubringen.

Praxisbeispiele und Fallstudien

Fall 1 – Kleine Eigentümergemeinschaft:

• Situation: Drei-geschossiges Mehrfamilienhaus, Versicherungssumme seit 10 Jahren unverändert.
• Änderung: Dachgeschossausbau mit zwei zusätzlichen Wohnungen.
• Folge im Schadensfall: Ohne Meldung an den Versicherer führte ein Brand zu Unterversicherung; die Gemeinschaft musste einen fünfstelligen Betrag selbst tragen, Reparaturen verzögerten sich.
• Lehre: Jede bauliche Veränderung sofort melden und Summe anpassen.

Fall 2 – Großes Anlageobjekt mit Modernisierungen:

• Situation: Mehrfamilienhaus mit aufwendiger Fassadendämmung und kompletter Erneuerung der Haustechnik.
• Maßnahmen: Verwaltung ließ Wertermittlung durchführen und vereinbarte Indexklausel sowie Unterversicherungsverzicht.
• Ergebnis: Nach einem Leitungswasserschaden wurden alle Kosten übernommen, Eigentümer blieben schadlos.
• Lehre: Investitionsschutz durch proaktives Versicherungsmanagement zahlt sich aus.

Weitere Empfehlungen: Organisation und digitale Tools

Zur dauerhaften Vermeidung von Unterversicherung empfiehlt sich eine organisatorische Umsetzung:

• Einrichtung eines digitalen Immobilien-Dossiers (z. B. Cloud-Archiv), das für Eigentümer und Verwalter zugänglich ist.
• Kalendereinträge für Prüfintervalle und Fristen (z. B. Erinnerungen für 3-Jahres-Wertermittlung).
• Konten für Rücklagenbildung – Liquidität zur Überbrückung von Selbstbehalten oder kurzfristigen Kosten sollte vorhanden sein.
• Regelmäßige Schulungen für das Verwaltungspersonal zu Versicherungsfragen und Schadenmanagement.

Rechtliche Hinweise und weiterführende Schritte

Unterversicherung ist ein komplexes Thema, das Versicherungsrecht, Vertragsrecht und bautechnische Bewertung verknüpft. Deshalb gilt:

• Holen Sie bei Unklarheiten unabhängige Gutachten ein, bevor Sie die Versicherungssumme festlegen.
• Konsultieren Sie einen Fachanwalt für Versicherungsrecht, wenn es zu Streitigkeiten mit dem Versicherer kommt.
• Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Versicherungsmakler, der die Marktangebote vergleicht und auf die Bedürfnisse des Objekts eingeht.

Fazit und konkrete Handlungsempfehlungen

Unterversicherung ist ein vermeidbares, aber ernstzunehmendes Risiko. Schützen Sie Ihr Eigentum durch systematisches Risikomanagement:

1. Lassen Sie den Wiederaufbauwert regelmäßig (mindestens alle 3–5 Jahre) durch einen Sachverständigen prüfen.
2. Verhandeln Sie Indexklauseln und, wo möglich, einen Unterversicherungsverzicht.
3. Melden Sie bauliche Veränderungen unverzüglich Ihrer Hausverwaltung und/oder dem Versicherer.
4. Wählen Sie eine professionelle Hausverwaltung, die aktives Versicherungsmonitoring übernimmt – fordern Sie dafür schriftliche Nachweise und vertragliche Regelungen.
5. Bauen Sie ein digitales Archiv mit allen relevanten Dokumenten auf und sorgen Sie für ausreichende Rücklagen im Schadenfall.

Konkreter Tipp: Fordern Sie bei allen Kandidaten für die Hausverwaltung die in diesem Artikel genannte Dokumentenliste an und bestehen Sie auf einer vertraglich geregelten Verantwortlichkeit für das Versicherungsmonitoring. Lassen Sie vor Abschluss oder Anpassung einer Police eine unabhängige Wertermittlung erstellen.

So schützen Sie Ihr Vermögen und vermeiden, dass im schlimmsten Moment Ihre Gebäudeversicherung nur einen Bruchteil der tatsächlich anfallenden Kosten deckt. Bei Bedarf kann ich Ihnen auf Wunsch eine editierbare Mustervorlage für die Verwaltervereinbarung oder ein Bewertungs-Checklist-Formular erstellen.

Autor:
Florian Schöberl.
Geschäftsführer und Inhaber
Besser Wohnen GmbH, Opelstr. 8c, 68789 St. Leon - Rot, https://besser-wohnen.de

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